房地產(chǎn)稅改革路徑日漸明晰。《經(jīng)濟參考報》記者獲悉,，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中,。據(jù)悉，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并,，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定,。

　　財政部部長樓繼偉日前在向十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年中央決算報告時表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作,，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革,。

　　據(jù)悉，房地產(chǎn)建設環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅,、契稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅,、教育費附加,、企業(yè)所得稅和印花稅;交易環(huán)節(jié)，賣方銷售需繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費附加,、土地增值稅,、企業(yè)所得稅或個人所得稅。目前,，個人買賣房屋暫時免征土地增值稅和印花稅,。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費內(nèi)容繁復,。對于調(diào)控而言,，以交易環(huán)節(jié)調(diào)整稅收為重，短期內(nèi)能產(chǎn)生一定效果,。但從建立長效機制來看,，稅收政策調(diào)整頻繁，出臺較為倉促,，應急色彩濃厚，缺乏頂層設計,。此外,，還存在制度建設滯后、保有環(huán)節(jié)改革進展緩慢等問題,。

　　“現(xiàn)階段保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收,，歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進住房資源合理配置效果不夠明顯,?！? 上述業(yè)內(nèi)人士表示，除保有環(huán)節(jié)稅收外,，現(xiàn)階段交易環(huán)節(jié)稅收重在調(diào)節(jié)賣方,。在供求關系緊張的市場環(huán)境下，賣方承擔的稅負基本轉嫁至買方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的購房負擔,，偏離了調(diào)控方向,。

　　以2013年房地產(chǎn)相關稅收為例，直接來源于房地產(chǎn)的稅收收入約為2.56萬億元,，占全國稅收收入比重約為23.1%,，占全國財政收入比重約為19.8%。其中,，建設環(huán)節(jié)收入在房地產(chǎn)稅收收入中占35.6%,，交易環(huán)節(jié)收入占54.9%，保有環(huán)節(jié)稅收僅占9.5%,。

　　上述業(yè)內(nèi)人士表示,，根據(jù)房地產(chǎn)稅立法改革總體思路，擬在房地產(chǎn)相關稅費負擔總體不變的前提下,，適當提高保有環(huán)節(jié)稅負,，降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔,。

　　中國政法大學財稅法研究中心主任施正文在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，現(xiàn)階段應在全國人大,、財政部內(nèi)部征求意見,，進行完善，還沒有到向專家等社會各界征求意見的階段,。

　　“但房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形,。”施正文說,，主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅,，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎,。土地增值稅,、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅，隨著房地產(chǎn)稅征收步入正軌,，未來會再進行改革,。

　　國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅日也表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來,，已確定無疑,。

　　值得注意的是，上述業(yè)內(nèi)人士認為,，稅改應注意合理制定對家庭基本需求的免稅政策,，同時對房地產(chǎn)企業(yè)持有的土地和正在開發(fā)項目征收房地產(chǎn)稅，抑制囤地、閑置土地等行為,。

　　倪紅日表示,，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，未來房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并后,，房企也應作為有地無房新的房地產(chǎn)稅納稅人,。她認為，稅收覆蓋面和強度或比現(xiàn)在更為嚴厲,，“新的房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)發(fā)生很大變化,。是根據(jù)房地產(chǎn)的評估值作為征稅基礎，而評估值是以市場價值為基礎,，進行專業(yè)計稅評估,。將按照土地面積和地理位置，實行差別稅率”,。

　　有房地產(chǎn)商認為,，未來房地產(chǎn)稅若以評估價為繳稅基礎，將增加房企的囤地囤房成本,。在房地產(chǎn)市場下滑的背景下,，將對目前大量囤地囤房等行為產(chǎn)生抑制作用。

　　此外,，倪紅日指出,，立法框架建立起來之后，具體征收時,，地方應有一定的自主權,。“房地產(chǎn)稅將作為地方稅種,，給地方一定的征稅自主權,。比較可能的方式是類似于煤炭資源稅的征稅方式，全國規(guī)定一個稅率區(qū)間,，各個地方在這個區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率,。各地的開征時間、具體征稅依據(jù),、操作細節(jié)也會有細微不同?！笔┱恼f,，即便房地產(chǎn)稅立法完成，可以開征房地產(chǎn)稅,，也不會全國范圍內(nèi)統(tǒng)一開征,，各地會各自出臺征收細則。

　　針對將在什么時間、以何種形式開征,，以及征收對象,、免征范圍的劃定等涉及具體執(zhí)行層面的問題，有業(yè)內(nèi)人士稱暫時還沒有定論,。